Investice do bytů

Hned poté, co jsme začal pracovat, tak jsme koupil investiční byt.  Byl to nádherný, vzdušný, slunný byt na severu Čech.

První byt jsem koupil hned co jsem dostal první 3 výplaty. Po byte jsem se rozhlížel po prvním dnu, co jsme nastoupil do práce. První 3 výplaty byly důležité, protože se z nich počítá průměr na úvěr od banky.  Měl jsem tenkrát stavební spoření u modré pyramidy a to jsem použil na nákup.

Vyhlídl jsme si opravdu moc hezký udržovaný byt v paneláku na severu Čech, ve 13. patře ze 14. Dům byl nově zateplený, plastová okna, nové stoupačky. V domě nebydlel žádný nepřizpůsobivý občan. Toto kritérium je zásadní, dávejte si na to pozor. Dále SVJ nikdo nedlužil za čerpané energie a vodu. To je druhé zásadní kriterium, protože to znamená, že nebudete na nikoho doplácet – to se běžně děje v severských pologhetech.

Výsledek obrázku pro věžák
obrázek je pouze ilustrační

Takže nemovitost vybrána, zkontrolována poloha, obyvatelstvo, hospodaření SVJ  (Společenství Vlastíků Jednotek). Náklady do fondu oprav asi 2500 Kč, přesně si již nepamatuji. Byt stál 280 000 Kč, 2+1, sklepní koje. Vzal jsem si tedy prostředky ze stavebního spoření a na zbytek úvěr ze stavebního spoření. Splátky byly asi 3000 měsíčně.  Chtěl jsem, aby se mi úvěr sám splácel, takže jsem vzal fond oprav + splátky = 5500 měsíčně a za tuto částku začal pronajímat. 5500 byl tehdy vyšší nájem, pohyboval se řekněme v horních 10% nabídek. Během 3 let, co jsem byt měl, se mi tam vystřídali 4 nájemníci. 3 nájemníci byly docela v pohodě, třetí měl problém s placením a nakonec mi dlužil asi 10 000 a ty peníze už jsem nikdy neviděl, ale alespoň ze vypadnul z bytu bez tahanic. 4 nájemníci během 3 let není ideální, protože než se najde další nájemník, tak to trvá měsíc až dva, navíc jsem nebydlel přímo v tomto městě a musel jsme kvůli všemu dojíždět.

Celkově jsem tedy přišel  asi o 6 nájmů + 10 000 ztráta od neplatiče. Všechny nájemníky, až na 2 studenty, bych označil jako „pochybné existence“, ale nebylo z čeho vybírat. Po 3 letech jsem doplatil úvěr a byt prodal za 380 000. Takže docela solidní zisk 35%. Mohl jsem dál vydělávat na nájmu, ale potřeboval jsem peníze na jinou investici.

Druhý byt jsem koupil zanedlouho po prvním bytě ve Středních Čechách. Velké sídliště, 4. patro z 8., solidní obyvatelé, žádné dluhy SVJ. Kupoval jsem ho za cenu 1550000 na 100% hypotéku se splátkou myslím 8500 Kč. Fond oprav 3000 Kč. Pronajímal jsem ho znovu tak, abych nedoplácel, nájem 12000 měsíčně. S tímto bytem jsem měl daleko větší potíže. Celkem tam taky byly myslím 4 nájemníci, zase divné existence. Proč se mi hlásili vždy jen tito lidé?

První nájemníci dělali neuvěřitelný hluk, byly samé stížnosti. 2. nájemníci byly dva kluci, zase studenti, ti byli v pohodě, bohužel ukončili nájem po půl roce. Další po několika měsících přestala platit a už nikdy nezaplatila, naštěstí odešla bez soudu, vyklízení a podobně, peníze jsem ale také už nikdy neviděl. Největší problémy dělal poslední nájemník. Za nimi zůstaly nezaplacené 3 nájmy a aby se mi pomstili (chápete to? pomstili za to, že museli odejít, když neplatí), tak mi protočili teplou vodu za 25000 Kč!!! takže za nimi byla ztráta 61000. Zaplatili jeden nájem dopředu, no ale stále 49 000 minus. Vystěhovali se až když jsme jim řekl, že následující den se nastěhovává parta ukrajinců. Stěhovali se tím způsobem, že nábytek házeli oknem ze 4 patra. Otřesný.  A pozor, nejednalo se o žádné etnikum. Dokonce se mi před pronájmem prokázali pracovními smlouvami. Ovšem pak jsem se dozvěděl, že už na sobě mají 16 exekucí.

Po této zkušenosti se mi shodou okolností nabídla jiná investiční příležitost a byt jsem prodal za cca 1850000. Zisk 19% no jde to.

No a teď rozbor proč jsme měl takové problémy s  nájemníky. Myslím, že to bylo tím, že jsem byl nenajedený a chtěl jsem moc vysoký nájem.  Nebyl jsem tehdy ochoten nést docela malé náklady, abych si vybral lepšího nájemníka. Abych si mohl vybírat, muselo by být více zájemců, tudíž i z řad těch co to myslí vážně a nejdou do toho s tím, že vědí že nebudou platit. A ty slušné, jsem prostě odradil vysokým nájmem už při čtení inzerátů. Mám kamaráda, který pronajímá byty již asi 15 let a ten mi potvrdil, že se raději spokojí s menší sumou ale s řádným nájemníkem.

Takže poučení: nebuďte nikdy nenažraní! Nesnažte se mít vždy maximum. Jako u každé investice, i u pronajímání znamená maximalizace zisku maximalizaci rizika.

Co si o tom myslíte?

Leave a Comment.